Tout savoir sur le PLU (Plan Local d’Urbanisme)

Aujourd’hui concilier enjeux démographiques, modes de consommation et de vie et enjeux écologiques, passe par l’aménagement du territoire. Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) permet la gestion des enjeux fonciers et architecturaux de chaque commune dans un souci de développement durable et régit donc légalement l’aménagement du territoire local. Ainsi, en prenant en compte l’architecture, l’environnement, l’histoire qui a marqué certaines villes, les élus vont dans le sens d’un développement urbain durable au service de la population.

Que signifie PLU ?

En France, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est le principal document d’urbanisme de planification de l’urbanisme au niveau communal ou intercommunal. Il détermine ce qui peut être construit ou pas et en dicte les règles (définit les zones constructibles, l’obligation de création de logements locatifs ou sociaux, la hauteur maximale des batiments, les marges de reculs de construction, etc.). Il sert de référence à l’instruction des permis de construire par les services compétents. Désormais les PLU ont tendance à devenir de plus en plus intercommunaux. On parle alors de PLUi (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal) puisque le périmètre du PLU est étendu à l’ensemble de l’EPCI.

Quels sont les types de zonages du PLU ?

Le territoire communal est divisé en zones dans le PLU, chacune ayant une vocation et des caractéristiques spécifiques, identifiables par une lettre, un chiffre ou une couleur. On distingue principalement :

• Les zones Urbaines (zone U) : elles sont équipées et urbanisées. L’équipement de réseaux collectifs d’assainissement est suffisant pour accueillir les nouveaux projets de construction.
• Les zones À Urbaniser (zone AU) : il s’agit d’espaces naturel destinées à accueillir de futurs habitants ou de nouvelles entreprises. L’urbanisation est progressive.
• Les zones Agricoles (zone A) : elles sont uniquement destinées aux activités et hébergements des agriculteurs
• Les zones Naturelles (Zone N) : ces espaces sont préservées pour leur paysage, leur faune et leur flore.

Ces différents espaces U, AU, A, N peuvent être suivis d’autres lettres. Cela permet un découpage plus fin (par exemple entre une zone urbaine centrale et une zone pavillonnaire périurbaine).

Dans chaque zone, le PLU définit les règles de constructibilité (usages autorisés, conditions de desserte, caractéristiques des terrains, implantations, emprises, hauteurs, aspects extérieurs, stationnements, espaces verts, etc.) pouvant varier selon les secteurs. Il est essentiel de consulter le règlement du PLU et de vérifier que votre projet respecte les normes établies pour obtenir les autorisations d’urbanisme nécessaires via SITADEL, le système d’information des demandes d’urbanisme.

Quelle est la durée d’un PLU ?

Un PLU n’a pas de durée légale. Le document étant assez lourd à établir et permettant une vue à long terme, la collectivité bâtit le projet communal à l’horizon de 10 à 15 ans environ.

Qui élabore le PLU d’une commune ?

L’autorité en charge de l’élaboration ou la révision du PLU est la commune. Le conseil municipal prescrit l’élaboration ou la révision du PLU et vote son approbation. Le maire peut initier la procédure de modification du PLU.
Dans le cas d’un PLUi applicable à une communauté de communes, c’est le conseil communautaire qui prescrit et approuve le document.

Le PLU ou PLUi est facultatif. Dans le cas ou la commune ou le groupement de communes ne dispose pas de plan local, le RNU (Règlement National d’Urbanisme) s’applique automatiquement.

Comment une collectivité peut-elle diffuser et consulter son PLU ?

La collectivité peut améliorer son service aux usagers en rendant son PLU consultable rapidement et simplement depuis son site internet. Le vecteur d’information de la carte est très efficace pour permettre à tous de consulter le PLU et plus globalement l’ensemble du document d’urbanisme, concerné par leur terrain.

Grâce à des Systèmes d’Informations Géographiques comme Mon Territoire Carto, la commune peut diffuser une vue cartpgraphique du PLU à l’ensemble de ses administrés.

C’est, par exemple, ce qu’a fait Saint Lys (31) avec l’aide de la cartographie de SOGEFI.

Pourquoi faire un Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) ?

L’essentiel des activités quotidiennes se déploie aujourd’hui au-delà des frontières communales : activités commerciales, récréatives, déplacements domicile-travail, parcours résidentiels… Il est bien de proposer un plan pour planifier l’aménagement à l’échelle de vie des habitants.

Planifier un projet intercommunal permet de :

• Gérer les besoins de manière plus complète
• Répondre aux enjeux d’étalement urbain (préserver la biodiversité, se conformer à la politique de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) des sols, respecter la biodiversité à l’échelle du territoire, etc.
• Concilier les différents enjeux du territoire afin d’articuler les politiques sectorielles : Le PLUi permet de concilier l’urbanisme avec l’habitat (PLUi tenant lieu de PLH), la mobilité (PLUi tenant lieu de PDU), l’environnement (respect de la trame verte et bleue, évaluation environnementale), etc.

Le PLU : Un document utile à tous les acteurs de la commune

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) sert bien plus qu’à définir l’utilisation des sols ; il représente un levier stratégique essentiel pour tous les intervenants au sein de la commune.

Ce document trouve son utilité auprès de divers professionnels tels que les promoteurs, les agents immobiliers, les départements d’urbanisme des collectivités, les particuliers, qu’ils soient déjà propriétaires ou en quête d’un bien, les notaires, et même ceux qui utilisent un outil de prospection foncière ou un logiciel de prospection foncière pour affiner leurs recherches et décisions d’investissement.

Promoteurs et agents immobiliers

Pour les professionnels de l’immobilier, en particulier les utilisateurs d’un logiciel pour promoteur immobilier, le PLU se révèle incontournable, garantissant la faisabilité de leurs projets dans le respect des normes. Il offre un aperçu précis des zones où la construction est autorisée, comprend les directives architecturales, les limitations de densité, entre autres aspects cruciaux. Les orientations vers un aménagement et un développement urbain durable de la commune s’en trouvent également consolidées.

Service urbanisme des collectivités locales

Pour les services d’urbanisme municipaux, le PLU permet d’établir des règles d’urbanisme réfléchies en fonction des besoins démographiques, des défis environnementaux et des contraintes spatiales. Ce faisant, le PLU aide aussi à la gestion d’infrastructures et de services publics variés (éducatifs, sportifs, culturels, de transport, d’eau, d’électricité…).

Ces services sont responsables de la création, de l’actualisation et de l’ajustement du PLU, en s’alignant avec les parties prenantes locales. Ils prennent aussi en charge l’évaluation et l’approbation des demandes d’autorisation d’urbanisme, vérifiant leur accord avec les directives du PLU.

Les particuliers propriétaires ou acquéreurs potentiels

Le PLU est une mine d’informations pour les particuliers, leur informant sur les possibilités et les limites d’utilisation de leur foncier, que ce soit pour construire, agrandir, rénover… (permis SITADEL). Il clarifie de plus leur cadre légal, incluant taxes, participations et servitudes. Ce document constitue également un bouclier contre les risques de litiges urbanistiques. 

Notaires

Pour les notaires, le PLU est un pivot pour la sécurisation des transactions immobilières, leur permettant de contrôler les conditions de constructibilité et les restrictions potentielles sur les biens.

Pourquoi faut-il verser le PLU au Géoportail de l’urbanisme ?

Le Géoportail de l’Urbanisme (GPU) est une plateforme mise en place par l’Etat qui a vocation à contenir tous les documents d’urbanisme (PLU, PLUi) de France ainsi que toutes les Servitudes d’Utilité Publiques (SUP). Depuis le 1er Janvier 2020, tous les PLU/PLUi approuvés doivent être numérisés par les collectivités (en savoir plus sur notre accompagnement à la numérisation du PLU) et versés sur cette plateforme pour être rendus opposables. Cela permet à tout le monde (professionnels et particuliers) de consulter le contenu graphique et écrit des PLU sur une plateforme unique.

Qu’est ce que le format CNIG ?

Le Conseil National de l’Information Géographique a la charge de faciliter la réutilisation de l’information géographique. Il met donc en place des standards de format de données sur de nombreuses thématiques.
Depuis 2006, le CNIG a établi et entretenu trois standards principaux concernant les documents d’urbanisme :

• le standard PLU (et PLUi/POS/PSMV)
• le standard Cartes Communales (CC)
• le standard pour les Servitudes d’Utilité Publique (SUP)

L’objectif étant de faciliter les échanges d’informations par l’harmonisation de la structure des formats des documents d’urbanisme et leur réutilisation par tout un ensemble d’acteurs du territoire. Ce standard permet aussi une plus grande facilité d’utilisation par des systèmes informatiques automatiques.

Pourquoi modifier/corriger/faire évoluer un PLU ?

Il peut être utile de faire évoluer un PLU pour :

• Améliorer le contenu c’est à dire actualiser une règle, ou adapter des limites de zonage
• Reconsidérer certains projets d’équipements : adjonction ou suppression d’emplacements réservés
• Ouvrir à l’urbanisation une zone d’urbanisation future dès lors que l’affectation dominante de ces zones, telle que prévue dans leur règlement, n’est pas remise en cause.

Il existe plusieurs procédures d’évolution des PLU, les principales sont la modification et la révision.

Peut-on contester un PLU ?

Avant tout, il faut savoir que la contestation d’un PLU n’est possible que si le propriétaire est véritablement lésé à cause d’un élément présent dans ce document et a un véritable « intérêt à agir ». Ensuite, il est important pour les propriétaires de rester aux aguets dès le moment où ils sont informés de la mise en place ou de la révision d’un PLU. Intervenir pendant cette première phase leur permet déjà de faire connaître leurs demandes. Il est par exemple possible de se faire entendre durant l’enquête publique. Il est vivement recommandé de demander conseil, voire de se faire accompagner et assister par un avocat spécialisé dans le secteur de l’urbanisme. Dans le cas où il y a encore des points sujets à contestation, il faut alors former un recours.

Pourquoi le PLU remplace le POS ?

Jusqu’à présent, les grandes villes s’organisaient autour des grands axes de trafic automobile. Un modèle qui nécessite une profonde modification pour certains quartiers et banlieues, mais aussi pour répondre à des enjeux écologiques de plus en plus pressants.
Dans ce contexte, il a été estimé que le POS (Plan d’Occupation des Sols) n’était pas assez ambitieux. Il répondait bien au besoin de contrôle de l’urbanisation dans les années 60 à 80. Mais il ne s’adaptait plus aux enjeux actuels de développement social, de durabilité et de maîtrise de l’urbanisation. Depuis janvier 2020, le PLU a remplacé le POS. Il permet aux communes de mieux exprimer leur projet territorial après avoir réalisé un diagnostic de l’ensemble et une politique globale pour l’aménagement et le renouvellement de leur territoire. Les collectivités sans PLU doivent adopter ce document avant le 31 décembre 2024, faute de quoi leur POS deviendra obsolète.

Comment interpréter le PLU ?

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) comprend un ensemble de documents assez fourni.
Les principaux sont :

• Le règlement graphique (qui définit les zonage),
• Le règlement écrit. Il décrit, pour chaque zone définie dans le document graphique, les régles applicables.

Il contient également :

• Un rapport de présentation avec une analyse détaillée de l’environnement,
• Le PADD, le Projet d’Aménagement et de Développement Durable,
• Les différentes annexes. Qui peuvent être différentes informations sur les réseaux de raccordement, le Plan de Prévention des Risques et des Inondations (PPRI), etc.

Que dit concrètement un PLU ?

Tous les administrés doivent connaitre le PLU/PLUi en vigueur. Le règlement est opposable à toute personne publique ou privée qui doit s’y conformer pour tous les travaux de construction, de démolition,… Mais que nous dit concrètement ce document d’urbanisme ?

• Il précise l’affectation des sols (usage, nature des activités) ;
• Il détermine les zones constructibles ou terrains à protéger, en conformité avec la politique de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) ;
• Il définit les règles de constructions (hauteur de batiments, décalage des construction par rapport au trottoir, etc.) et délimite les zones pour lesquelles le dépassement de ces gabarits est possible pour étendre les locaux à usage d’habitation ;
• Il règule l’aspect visuel des constructions ;
• Il délimite, les zones pour lesquelles les nouvelles constructions doivent respecter un certain taux de logements sociaux pour répondre aux objectifs de mixité sociale ;
• Il précise les caractéristiques des voies de circulation à conserver, modifier ou créer ;
• Il identifie les éléments de paysages et délimite les quartiers, ouvrages publics, espaces verts ou îlots à mettre en valeur ;
• Il délimite les zones concernant l’assainissement et les eaux pluviales ;
• Il limite les construction dans les zones urbaines à urbaniser et dans les zones à protéger avec un coefficient d’occupation des sols ;
• Il préconise l’approvisionnement énergétique des constructions neuves, par des énergies renouvelables et impose des travaux aux anciennes installations pour respecter des performances énergétiques et environnementales qu’il définit ;
• Il impose une densité minimale de construction dans des secteurs situés à proximité des transports en commun.

Où consulter le PLU de ma commune ? Comment connaître par quelle zone de PLU ma parcelle est concernée ?

Pour connaitre le zonage d’urbanisme sur votre parcelle, rendez-vous sur l’application gratuite Mon Territoire Découverte. Vous y trouverez aussi le document d’urbanisme (PLU ou RNU) en vigueur téléchargeable. Les PLU comme le RNU sont en ligne et consultables par tous et évite aux administrer de se déplacer en mairie.

Il vous suffit d’initialiser Mon Territoire Découverte sur votre commune de résidence puis de rechercher la parcelle pour connaitre la zone qui impacte votre terrain. Dans l’onglet urbanisme, cliquez sur « Zonage des documents d’urbanisme (GPU) » pour activer la couche et visualiser les zonages du PLU applicable.