Qu’est-ce qui se cache derrière la donnée DVF ?

La donnée demande de valeurs foncières et chiffres

La donnée DVF recense toutes les transactions de biens ou de terrains depuis 2014 , c’est une donnée dite open data (Lire l’article complet sur l’open data) issue de la DGFiP (Direction Générale des Finances Publiques).
Les personnes associent cette donnée aux ventes de biens immobiliers et cela correspond effectivement à 90% des transactions qui ont lieu… Mais saviez-vous qu’il existe aussi d’autres types de mutation ? 

Demandes de Valeurs Foncières : Les différentes types de transactions cachées

Il existe cinq autres types de mutations en dehors de ventes, elles sont certes beaucoup plus rares mais restent tout aussi importantes à traiter. Que pouvons nous dire à leur sujet ? Comment sont représentés ces mutations en France ? Ce sont les questions auxquelles nous essayons de répondre sur cette actualité en nous basant sur les résultats recensés par la donnée DVF.

Tout d’abord notons que ces autres mutations sont  :

– Les ventes en l’état futur d’achèvement

– Les ventes de terrain à bâtir

– Les adjudications (enchères)

– Les échanges entre propriétaires de patrimoine

– Les expropriations 

Les ventes en l’état futur d’achèvement : Le nouveau type de transaction en vogue

Depuis quelques années, on constate une nouvelle mode dans les façons de présenter les biens immobiliers : les visuels et plans 3D prévisionnels d’un chantier avant construction. C’est une nouvelle façon de se projeter dans les travaux avant l’achat d’un appartement ou d’une maison neuve. Ces ventes ont augmentées de 100% sur ces 10 dernières années et notamment dans les grandes villes dans la majorité des cas.

Les ventes de terrain à bâtir : le choix des promoteurs

Les terrains à bâtir sont un enjeu important non seulement pour les promoteurs immobiliers mais aussi pour les experts en énergie qui recherchent un terrain propice à la pose de panneaux photovoltaïques (Lire l’article complet sur l’application HORIZON pour trouver du foncier pour vos installations photovoltaïques) par exemple.

Il est certain que ce type de vente évolue de façon croissante. On constate cela dit que ce type de transaction est plutôt rare dans les grandes villes où les plans d’urbanisation sont déjà fixés et les espaces constructibles très limités en nombre.

Les adjudications : la vente aux enchères d’achat d’un bien

Une adjudication est un acte juridique par lequel on vendun bien ayant été saisi aux enchères publiques afin d’obtenir le règlement d’une dette demeurée impayée. En général,  la vente par adjudication s’effectue devant le tribunal de grande instance ou dans une salle de la chambre des notaires. Le montant de la mise à prix est fixé soit par la décision judiciaire, soit librement par le propriétaire en accord avec son notaire (généralement 75 % de la valeur du bien).

L’impact de l’augmentation des enchères immobilières

L’achat et la vente traditionnels restent le canal d’achat prédominant, mais suite à la numérisation des enchères, de nombreux changements sont en cours. Grâce à des portails et des outils informatiques spécialisés, toutes les phases de la vente aux enchères peuvent être gérées à distance : de la recherche du bien à la consultation de la documentation et à la soumission de l’offre. Avec la numérisation, le monde des enchères est devenu plus transparent et plus accessible à un large éventail d’acheteurs potentiels. Grâce à la simplification des procédures, il y a eu automatiquement une augmentation du nombre de participants à ce type de vente.

Les échanges de biens : un accord entre particuliers

Le Code Civil autorise l’échange de biens immobiliers, peu importe leur nature. Il est donc possible de vendre ou d’acheter un bien de cette façon. Cette procédure présente quelques avantages comme :

• Diviser par deux les frais de notaires lors de l’échange de biens immobiliers
• Changer de logement sans contracter de prêt immobilier
• Limiter le nombre de démarches à effectuer

C’est une démarche qui semble assez rare et pourtant plus de 1/80 des transactions sont des échanges de biens sur cette dernière décennie.  

Les expropriations : la conséquence des ouvrages publics

L’expropriation est une procédure qui permet à une personne publique de contraindre un particulier ou une autre personne morale à céder la propriété de son bien, moyennant le paiement d’une indemnité. Cette procédure contribue notamment à la réalisation d’ouvrages publics tel que des équipements sociaux, des réseaux d’assainissement, de nouveaux réseaux routiers, etc.

En 2023, la majorité des expropriations ont eu lieu au Mesnil-Amelot en Seine-et-Marne.
La raison ? Une expropriation pour cause d’utilité publique concernant la réalisation de tronçons de métro du réseau de transport public Grand Paris reliant la gare RER à la nouvelle ligne 17 nord et qui s’étend sur 13 communes.

Au vu de l’évolution des biens annexés à leurs propriétaires cela semble aller dans le bon sens en devenant de plus en plus rare au fil du temps.

Aller plus loin avec la donnée DVF

Chez SOGEFI nous utilisons cette donnée DVF dans nos portails cartographiques Mon Territoire Carto (pour les collectivités) et HORIZON (pour les professionnels) sous forme d’API pour tenir à jour nos applications ou pour diffuser notre expertise de la donnée avec nos clients.